申请银行房贷会越来越难下半年银行可真会玩

阿琪

随着雨季的到来，天气变得阴晴不定。而楼市的动向也犹如这天气一般变幻莫测。这不，厦门市国土资源与房产管理局发布通知，宣布自7月15日起调整住房信贷政策，对楼市进行限贷。实际上，今年春节以来，包括厦门在内的多个城市都调整了房贷政策，说好的去库存大方向，怎么就忽然有人掉队了呢？银行宝宝们到底是出于什么目的？下半年的信贷政策趋势将如何？对我们购房人会产生哪些影响？这一切的一切，融360将为您一一解答。

先来看一下到目前为止，哪些城市出台了限贷政策。

上海：上海首套房利率最低9折，二套房首付比例提高到50%

今年3月底，上海市政府等多个部门发布消息称，对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人贷款购买普通自住房的,首付比例不低于50%,购买非普通自住房的,首付贷款比例不低于70%。之后的4月份，上海市30家银行全部将首套房利率调整至9折。

除了贷款政策，购房资格标准也变高，要求从自购房之日起计算的前3年内在上海市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

融360解读：上海的限购政策，主要是为了抑制投机性需求购房，从而抑制房价过快上涨，新政收紧的二套房认定标准，上调了二套房贷款首付比例，能有效降低买房杠杆。银行的房贷客户还款压力会比较小，因此弃楼断供的现象会减少。对于银行来说是为了降低信贷风险。

深圳：社保一年提至3年

同样是3月份，严格控制“首付贷”，深圳市政府深夜发文，要求非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年，限购一套房；对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

融360解读：今年，深圳房价出现非理性上涨，社保“1年改3年、限贷政策，最直接的作用就是抑制投资客的入市速度和成交活跃度”，从而抑制房价过快上涨；从银行的角度看，就是降低杠杆风险。

南京：严格区分“首次”和“首套”住房

3月份，江苏发文，要求南京地区首次购房首付为2.5成，利率执行基准利率的0.7倍。有三种情况执行“首套购房”政策，最低首付比例全江苏省各城市均为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。并强调严格禁止“首付贷”或“零首付”。以下3种情况执行首套房贷款首付最低30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍

(1)有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；

(2)已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；

(3)仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的。

有住房、有贷款且贷款未结清的“二套房”最低首付为30%。

融360解读：这里说的首次购房，指的是从来没买过房，包括从没有申请贷款买房也没有全款买房。而首套房包括有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的家庭。

合肥：执行差别化房贷政策

6月份，合肥房产局等多个部门在政务会议中明确，将执行差别化信贷政策，其中商品房最低首付比为25%，下类情况购买商品房的首付比例为40%：

1、居民家庭拥有一套住房，在本市市区范围内，无购房贷款记录的，包括在外地贷款的记录。

2、居民家庭拥有一套住房，且有相应贷款结清。

3、居民家庭无住房，但有一次贷款记录。

下类情况购买商品房的首付比例为50%：

名下有一套房且相应贷款未结清，为改善住房条件再次申请的，首付比为50%。

下列情况购买商品房的首付比为60%：

1、居民家庭有两套及以上住房，且有购房贷款记录。

2、居民家庭有两套及以上住房，且已经结清购房贷款记录。

3、居民家庭有2次购房贷款记录，且已经结清第一次购房贷款记录的。

同时停止向第三套以上的购买提供公积金贷款。

融360解读：合肥的限贷政策划分的更为细致会影响到相当一部分投资者，对合肥楼市降温起到一定限制作用。

北京：工行北京商住房首付比例提升至7成

6月份，工商银行北京分行将北京商住房首付比例从原来的50%提升至70%，目前工行仅针对北京的商住房实行该政策。

融360解读：在北京高房价的背景下，商住房由于其不限购、总价低等特有的优势得到不少购房族的青睐，但是即使是之前的50%首付，也有相当一部分人要分好几期才能支付完，现在实行70%首付，预计有相当一部分人被挡在了门外。

厦门：重启“认房又认贷”

7月9日，厦门市国土资源与房产管理局发布通知，宣布自7月15日起调整住房信贷政策。

具体内容如下：

一、调整商业性个人住房信贷政策。

购房家庭名下在本市无住房且无购房贷款记录的最低首付比例为25%；在本市有住房且无购房贷款记录，或名下有1笔购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例为30%；名下有1笔购房贷款记录未结清，或名下有2笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例由40%调整为60%；名下有2笔购房贷款未结清的不予受理贷款申请。

二、调整住房公积金信贷政策。

职工家庭首次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于20%，贷款利率按公积金贷款基准利率执行；职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于50%，贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行。停止向第三次以上申请公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款。

融360解读：此次政策目的在于重点打击投资性需求，释放更多房源，但对于部分改善型购房者，等于是增加了购房成本，需求受到抑制。

以上几个城市都是一线大城市或者房价涨幅较大的主要二线城市，不难看出房贷政策中的几个主要措施：

1、提高贷款利率

2、提高贷款首付

3、提高社保缴费年限，即购房资格审核门槛

4、扩大限贷范围，如贷款未还清将按照二套房房贷标准执行

5、停止向第三次以上申请公积金贷款职工家庭发放贷款

总的特点就是通过实行差别化信贷政策，抑制投资性需求、抑制房价过快上涨，因为相比限购政策，限贷政策对于投资性需求影响更大，对于真正的购房人影响有限，说的形象点，信贷政策的实施宗旨是“点到为止”。

纵观这些政策，银行是新政的主要执行者，去年以来，公积金贷款、商业贷款利率降到史上最低，贷款首付比例也调整到较低比例，低利率低首付，对于购房人来说，意味着贷款门槛降低，而对于银行来说，随着一二线城市房价的接连上涨，一些投资客和还贷能力较弱的人群的入市，更加剧了资金杠杆风险，这是极为不利的。因此从银行的角度看，差别化信贷政策是控制杠杆风险的重要举措之一。

下半年银行房贷政策趋势如何？

融360分析认为，从2014年底到2015年底，一共经历了6次降息，贷款首付逐渐下调，但是直到2016上半年，政策效应才显现出来，一线城市和主要二线城市积累了许久的需求被释放出来，房价出现非理性上涨，为了将风险抑制在可控范围之内，这些城市出台了限贷政策。但是全国楼市整体的库存压力仍然较大，经济对于房地产的依赖仍然较大，因此，下半年的整体房贷政策将有相当长的一段时间处于宽松状态，不排除还会有降息的可能。

不过从风险的角度看，“一刀切”的信贷政策已经不适用于所有城市，“差别化”信贷政策将成为主旋律，这主要表现为提高获得优惠利率的门槛，例如，要想获得优惠利率，必须满足一定的存款额度，这其实主要是对借款人还款能力的要求，来吸引更多优质客户。另外，一线城市房价涨浮放缓，购房人陷入观望，短期内的房贷政策不会有太大的调整；部分二线城市房价短期内涨幅仍然较大，下半年这类城市出台限贷政策的可能性也极大。对于被限贷人群来说，申请房贷可能会变难。

对于刚需族来说，如果有足够的资金，心仪的房子，可以适时出手，毕竟，不管房价涨不涨，需求摆在那里，该买还是得买。

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